Fonds immobiliers : les premiers signes d’une embellie se confirment

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Après deux années chahutées, les fonds immobiliers accessibles aux particuliers montrent des signes de stabilisation. La collecte repart doucement, les performances redeviennent positives et les tensions sur les retraits s'allègent, même si le marché des bureaux reste fragile.

Un marché qui reprend son souffle

Le marché des fonds immobiliers grand public aborde 2026 avec davantage de sérénité. Selon les données publiées par l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles immobilières en unités de compte ont enregistré, au premier trimestre 2026, une collecte nette totale de 719 millions d'euros. Après une période marquée par la hausse des taux, la baisse des valeurs immobilières et des difficultés de liquidité, ces chiffres traduisent une amélioration progressive, mais encore prudente.

Les SCPI tirent le marché vers le haut

Les SCPI restent le moteur principal de cette reprise. Au premier trimestre 2026, leur collecte brute atteint 1,4 milliard d'euros, en hausse de 7 % par rapport au premier trimestre 2025. Leur collecte nette s'élève, elle, à 1,2 milliard d'euros, soit une progression de 10 % sur un an.

Cette dynamique profite surtout aux SCPI diversifiées, qui investissent dans plusieurs types d'actifs immobiliers. Elles représentent 72 % de la collecte brute du trimestre, loin devant les SCPI de bureaux, qui en captent 20 %. Ce succès s'explique simplement : dans un contexte encore incertain, les épargnants privilégient les véhicules capables de répartir les risques entre différents secteurs et zones géographiques.

Moins de parts en attente : un signal encourageant

Autre signe positif : les parts en attente de retrait diminuent. Leur montant s'établit à 2,4 milliards d'euros au 31 mars 2026, soit 2,8 % de la capitalisation du marché. C'est 14 % de moins qu'à la fin de 2025.

Concrètement, cela signifie que moins d'épargnants restent bloqués lorsqu'ils souhaitent vendre leurs parts. Plusieurs SCPI ont aussi mis en place des marchés secondaires ou suspendu temporairement la variabilité de leur capital afin de fluidifier les échanges. Ces mesures ne règlent pas tout, mais elles contribuent à débloquer progressivement le marché.

Des rendements qui résistent, mais avec des écarts

Côté performance, les SCPI affichent un taux de distribution de 1,14 % au premier trimestre 2026, quasiment stable par rapport à l'année précédente. Pour les épargnants, ce taux correspond aux revenus distribués par les SCPI, principalement issus des loyers encaissés.

Cependant, toutes les SCPI ne sont pas dans la même situation. Un peu plus de la moitié ont maintenu ou augmenté leurs acomptes, tandis que près de la moitié les ont réduits. Les SCPI les plus exposées aux bureaux sont davantage sous pression, en raison de départs de locataires, de renégociations de loyers ou de délais plus longs pour relouer les immeubles.

Les OPCI et sociétés civiles restent en retrait

Les OPCI grand public et les sociétés civiles immobilières en unités de compte continuent, eux, d'enregistrer des sorties d'argent. Les OPCI affichent une décollecte de 276 millions d'euros au premier trimestre, tandis que les sociétés civiles enregistrent une décollecte de 160 millions d'euros. La bonne nouvelle est que ces sorties ralentissent nettement par rapport au trimestre précédent.

2025 : le retour en territoire positif

Les indicateurs 2025 donnent aussi des raisons d'espérer. Le rendement global immobilier des SCPI ressort à +3,1 %, après -1,1 % en 2024. La performance globale annuelle atteint +1,5 %, marquant également un retour en positif. Cette amélioration tient à deux facteurs : les distributions sont restées solides et les baisses de valeur des patrimoines immobiliers se sont nettement atténuées.

Une reprise réelle, mais encore fragile

Le premier trimestre 2026 confirme donc une tendance encourageante : le marché des fonds immobiliers grand public se stabilise. Les SCPI retrouvent de l'attrait, les valeurs de parts se tiennent mieux et les tensions sur la liquidité diminuent.

Mais la prudence reste de mise. Le marché des bureaux demeure délicat, les taux d'intérêt restent déterminants et l'environnement économique peut encore peser sur les décisions d'investissement. Pour les épargnants, le message est clair : l'immobilier non coté n'a pas retrouvé toutes ses couleurs, mais il semble avoir passé le plus fort de la tempête.